کارنامه سال مالی ۱۴۰۴ شرکت مهندسی و ساختمانی صبا نفت، داستانی است از بازآرایی، احیا و ورود به فاز تجاری‌سازی؛ داستانی که باید آن را نه فقط در کارگاه‌ها، که در لایه‌های قراردادی و مالی آن هم خواند.

صبا نفت از سال ۱۳۸۱ در زمینه توسعه و اجرای پروژه‌های ساختمانی فعالیت می‌کند و امروز با ۴۷ پروژه متنوع و مجموع زیربنای ۸۵۰ هزار مترمربع، یکی از شرکت‌های باسابقه اجرای پروژه‌های چندمنظوره در مقیاس شهری است. پراکندگی این پروژه‌ها از مسکونی و اداری تا اقامتی و رفاهی، نشان از حضور شرکت در زیست‌بوم‌های متفاوت ساختمانی دارد.

اما نکته شاخص در عملکرد سال ۱۴۰۴، نه تعداد پروژه‌ها، بلکه مقیاس آن‌هاست. شرکت اکنون ۶ پروژه در دست اجرا با مجموع زیربنای ۲۳۱ هزار و ۵۶۰ مترمربع و ۵ پروژه در دست طراحی با مجموع زیربنای ۱۹۸ هزار و ۸۳۱ مترمربع در اختیار دارد. این یعنی پروژه‌های فعال فعلی، اگرچه از نظر تعداد حدود یک‌ششم کل پروژه‌های تاریخی شرکت را تشکیل می‌دهند، اما از نظر سطح زیربنا تقریباً معادل نیمی از کل ساخت‌وساز ۲۴ سال گذشته صبا نفت هستند. این نسبت پیام روشنی دارد: شرکت در مقطع فعلی به جای تکثیر پروژه‌های خرد، به سمت ابرپروژه‌های سرمایه‌بر و اثرگذار در بافت‌های شهری حرکت کرده است؛ پروژه‌هایی که ظرفیت اجرایی و مدیریت ریسک بیشتری طلب می‌کنند، اما در صورت تکمیل، خلق ارزش بسیار بالاتری دارند.

سال بازگرداندن پروژه‌ها به مدار اجرا

مرکز ثقل گزارش ۱۴۰۴ را باید در فعال‌سازی دوباره پروژه‌ها دید. بخش قابل توجهی از پروژه‌های شرکت در سال‌های گذشته با درجاتی از توقف، کندی اجرا، موانع قراردادی یا ناترازی منابع روبه‌رو بوده‌اند. آنچه در سال مالی گذشته رخ داد، بازچینی نظم اجرایی و بازگرداندن این پروژه‌ها به مسیر پیشرفت بود.

برجسته‌ترین نمونه این مسیر، پروژه نیایش است. این برج مسکونی ۲۵ طبقه‌ای با زیربنای ۸۲ هزار و ۲۵۵ مترمربع و ۲۶۰ واحد مسکونی، یکی از پروژه‌های شاخص بازار مسکونی تهران است. نیایش در سال ۱۴۰۴ به پیشرفت ۸۶.۲۳ درصدی رسید. اتمام عملیات نما، بازگشایی کامل داربست‌ها و پیشرفت محسوس در نازک‌کاری نشان می‌دهد این پروژه از فازهای سنگین ساخت عبور کرده و به مراحل پایانی نزدیک شده است. در ادبیات بازار ساختمان، عبور یک پروژه از نما و ورود جدی به نازک‌کاری، معمولاً به معنای نزدیک‌شدن به نقطه تبدیل دارایی ساختمانی به ظرفیت فروش و بهره‌برداری است.

پروژه صبا فرمانیه نیز از منظر مکان‌یابی و کاربری در بازار املاک اداری-تجاری شمال تهران قابل توجه است. این ساختمان ۲۱ طبقه‌ای با ۳۶ هزار و ۴۰۹ مترمربع زیربنا، در تقاطع خیابان‌های پاسداران و فرمانیه قرار دارد و ۹ واحد اداری، ۱۶ واحد تجاری و ۵۷۰ پارکینگ را در ۹ طبقه زیرزمین جای داده است. پروژه که از سال ۱۴۰۰ آغاز شده، در سال ۱۴۰۴ با ۴.۹۵ درصد پیشرفت به ۳۹.۶۱ درصد رسید. اگرچه این نرخ در ظاهر چندان بالا به نظر نمی‌رسد، اما شرکت تأکید دارد که بخشی از پیشرفت ثبت‌شده در سال‌های گذشته ناشی از خرید آهن‌آلات بوده و پیشرفت واقعی عملیات اجرایی در سال جاری، در قیاس با روند واقعی گذشته، حائز اهمیت است. به بیان دیگر، شرکت تلاش کرده میان پیشرفت دفتری و پیشرفت عملیاتی روی زمین تفکیک قائل شود؛ تفکیکی که در ارزیابی پروژه‌های ساختمانی، به‌ویژه در دوره‌های نوسانی بازار مصالح و نقدینگی، اهمیت زیادی دارد.

در پروژه اداری کیش نیز نشانه‌های روشنی از بازگشت به روند اجرا دیده می‌شود. این ساختمان ۱۴ طبقه‌ای با ۲۵ هزار و ۱۳۳ مترمربع زیربنا، ۸۱ واحد اداری و شش طبقه پارکینگ را در یکی از مناطق مهم جزیره کیش در خود جای داده است. پروژه از سال ۱۳۸۷ آغاز شده و طی دو سال گذشته متوقف بود، اما در سال ۱۴۰۴ با حدود ۱۰ درصد پیشرفت به ۶۰.۲۸ درصد رسید. اهمیت احیای این پروژه از آنجا نشئت می‌گیرد که بازار املاک اداری و خدماتی کیش، به دلیل پیوند با گردشگری و خدمات شرکتی، ماهیتی متفاوت از بازارهای متعارف شهری دارد و تکمیل چنین پروژه‌ای می‌تواند نقش ویژه‌ای در سبد دارایی‌های شرکت ایفا کند.

برج مسکونی-تجاری کیان‌پارس اهواز نیز سال ۱۴۰۴ را سال بازگشت نسبی به مسیر اجرا سپری کرد. این ساختمان ۲۲ طبقه‌ای با ۲۲ هزار و ۵۷۹ مترمربع زیربنا، ۹۶ واحد مسکونی و ۲۹۴ پارکینگ را در یکی از بهترین نقاط اهواز، در جوار ساحل کارون، جای داده است. پروژه که از سال ۱۳۹۲ آغاز شده، در سال ۱۴۰۴ با حدود ۹ درصد پیشرفت به ۷۰.۲۷ درصد رسید. پروژه‌های مستقر در موقعیت‌های ممتاز شهری، حتی در دوره‌های رکود نیز از منظر ارزش نهفته دارایی اهمیت دارند؛ مشروط بر آنکه شرکت بتواند آن‌ها را از وضعیت توقف خارج کرده و به مراحل پایانی نزدیک کند.

پروژه گلستان در منطقه ۲۲ تهران نمونه‌ای از پروژه‌ای است که در سال ۱۴۰۴ از مدار ساخت به مدار بهره‌برداری وارد شد. این ساختمان مسکونی ۱۷ طبقه‌ای با ۶ هزار و ۸۳۸ مترمربع زیربنا، شامل ۳۶ واحد مسکونی و ۴۱ پارکینگ است. پروژه که از سال ۱۳۹۹ آغاز شده بود، با موانع اجرایی و نواقصی برای بهره‌برداری مواجه بود، اما در سال ۱۴۰۴ به پیشرفت ۱۰۰ درصدی رسید و بهره‌برداری شد. اهمیت این اتفاق صرفاً در تکمیل یک ساختمان نیست؛ بلکه در این است که شرکت توانسته یک دارایی نیمه‌تمام را به دارایی قابل بهره‌برداری و قابل واگذاری تبدیل کند.

هتل ملک‌الشعرای بهار مشهد نیز یکی دیگر از پروژه‌هایی است که در سال ۱۴۰۴ از وضعیت رکود خارج شد. این هتل ۱۵ طبقه با ۳۹ هزار و ۵۰۰ مترمربع زیربنا، ۲۴۵ اتاق و ۵ واحد تجاری، در یکی از مهم‌ترین بازارهای اقامتی کشور در حال ساخت است. پروژه که از سال ۱۴۰۲ آغاز شده بود، طی دو سال سپری‌شده عملاً در مرحله گودبرداری متوقف مانده بود، اما در سال ۱۴۰۴ با تأمین آهن‌آلات مورد نیاز، عملیات اجرایی آن از سر گرفته شد و به ۱۵.۶ درصد پیشرفت فیزیکی رسید.

موتور توسعه صبا نفت روشن شد

در صنعت ساختمان، پروژه‌های در دست طراحی صرفاً نقشه‌هایی روی کاغذ نیستند؛ آن‌ها نشان می‌دهند شرکت تا چه اندازه می‌تواند هم‌زمان با مدیریت دارایی‌های جاری، موتور توسعه آینده را نیز روشن نگه دارد. حفظ توازن میان پروژه‌های در حال اجرا و پروژه‌های در آستانه شروع، یکی از شاخص‌های بلوغ سازمانی در شرکت‌های توسعه‌گر محسوب می‌شود.

بخش دیگری از عملکرد صبا نفت به این حوزه مربوط می‌شود؛ بخشی که در بسیاری از شرکت‌های ساختمانی کمتر دیده می‌شود، اما در واقع محل شکل‌گیری سبد درآمد و سرمایه‌گذاری سال‌های آینده است. بر اساس گزارش شرکت، ۵ پروژه با مجموع زیربنای نزدیک به ۲۰۰ هزار مترمربع در مرحله طراحی قرار دارند که سه پروژه در تهران، یک پروژه در خوزستان و یک پروژه در فارس را شامل می‌شود. افزون بر این، پیگیری مطالعات، انعقاد قراردادها و فراهم‌سازی مقدمات شروع پروژه عسلویه نیز از جمله اقدامات مهم این بخش اعلام شده است.

دوره بازآرایی اجرایی و قراردادی

جمع کل تولید محقق‌شده در سال مالی ۱۴۰۴ معادل ۱۹ هزار و ۳۲۹ مترمربع بوده که ۱۶ هزار و ۷۹۵ مترمربع آن به تولید اجرایی اختصاص دارد. بودجه مصوب شرکت در این سال ۳۸ هزار و ۴۲۲ مترمربع بوده و در نتیجه، عملکرد ثبت‌شده بیانگر تحقق ۵۰ درصدی بودجه تولید است.

در یک قرائت سطحی، این نرخ ممکن است عددی متوسط تلقی شود، اما تفسیر آن بدون توجه به بستر اجرایی‌اش گمراه‌کننده است. شرکت تصریح کرده که بخش عمده نیمه نخست سال صرف شناسایی مشکلات، چاره‌جویی، متره و برآورد، برگزاری مناقصات، انتخاب پیمانکار، انعقاد قراردادها و فراهم‌سازی پیش‌نیازهای شروع مجدد عملیات شده است. به بیان ساده، شش‌ماهه نخست بیش از آنکه دوره تولید فیزیکی باشد، دوره بازآرایی اجرایی و قراردادی بوده است. شرکت معتقد است اگر این دوره حدود پنج‌ماهه از محاسبات راندمان حذف شود، عملکرد بخش تولید به حدود ۸۶ درصد می‌رسد؛ رقمی که طی پنج سال اخیر کم‌سابقه بوده است.

فروش؛ عبور از ساخت به نقدشوندگی

حجم فروش صبا نفت در سال ۱۴۰۴ حدود دو برابر سال گذشته بوده است. این فروش شامل زمین‌های رستم‌آباد و نیز پروژه‌های گلستان و نیایش بوده است. برجسته‌ترین رویداد در این بخش، واگذاری یکجای پروژه نیایش به یک خریدار حقوقی است؛ اتفاقی که شرکت از آن به‌عنوان نخستین تجربه خود در این قالب یاد کرده است.

اهمیت این اقدام فراتر از یک معامله منفرد است. در صنعت ساختمان، یکی از چالش‌های رایج، فاصله میان پیشرفت فیزیکی پروژه و تبدیل آن به جریان نقدی است. فروش یکجا به خریدار حقوقی، اگر با شرایط مناسب قراردادی همراه باشد، می‌تواند به معنای کاهش هزینه‌های بازاریابی خرد، کوتاه‌شدن زمان نقدشوندگی و تقویت قدرت مانور مالی شرکت باشد.

آنچه در پشت صحنه تولید رخ داد

صبا نفت در سال ۱۴۰۴ در مجموع ۴۶ فقره قرارداد شامل ۲۴ قرارداد پیمانکاری، ۱۳ قرارداد مشاوره طراحی و ۹ قرارداد خرید منعقد کرد. رسیدگی به ۲۴۴ صورت‌وضعیت، تسویه حساب نهایی ۱۲ صورت‌جلسه، اخذ ۴ پروانه و دستور نقشه و پایان کار، و رسیدگی به ۱۶ لایحه تأخیرات پیمانکاران و مشاوران در پرونده‌های سنوات گذشته نیز در کارنامه شرکت ثبت شد.

این اعداد، به‌ویژه برای فعالان حرفه‌ای بازار ساخت‌وساز، بیانگر آن است که عملکرد سال ۱۴۰۴ فقط به معنای کارگاه و بتن و اسکلت نبوده؛ بلکه در لایه پنهان‌تر، یک ساماندهی قراردادی، حقوقی و فرایندی نیز در جریان بوده است؛ ساماندهی‌ای که در بسیاری از شرکت‌ها، شرط لازم برای بازگشت پایدار به مدار اجراست.