ناگفته‌های هتل شدن سرای «عامری‌ها»

براساس استانداردهای اتحادیه هتلداران، هتل‌های چهار و پنج ستاره باید حداقل استخر داشته باشند، حال سرمایه‌گذاران در بناهای تاریخی یا باید استخر بسازند یا قبول کنند که هتل‌شان پنج ستاره نیست که در این صورت قیمت‌گذاری برای خدمات در چنین اماکنی درست درنمی‌آید، در حالی که در همه جای دنیا قیمت‌گذاری برای هتل‌ها آزاد است.

کد خبر: ۲۱۰۸۷۷

تاریخ: ۳۰ خرداد ۱۳۹۴ - ۱۳:۲۲

15 آبان 1389 بود که آیین واگذاری سه بنای تاریخی عمارت «مسعودیه» در تهران، خانه‌ی «عامری‌ها»ی کاشان و کاروانسرای «وکیل» در کرمان به بخش خصوصی، در عمارت مسعودیه برگزار شد و شرکت سرمایه‌گذاری عظام این سه بنای تاریخی را به مدت 59 سال با هدف مرمت و بهره‌برداری از آن خود کرد.

هرچند در آن زمان درباره‌ی مدت زمان واگذاری این بناهای تاریخی اعلام شد که «براساس ماده‌ 21 آیین‌نامه‌ معاملات صندوق احیا و بهره‌برداری از اماکن تاریخی و فرهنگی، شرکت «عظام» با پیشنهاد‌های قیمت اعلام‌شده و با تأکید بر پیشنهاد کمیته‌ی فنی بازرگانی به‌ گونه‌ای که حداکثر دوران مرمت سه سال و دوره‌ی بازگشت سرمایه و استهلاک هفت سال بعد از پایان مرمت باشد، برنده‌ی مزایده‌ی هر سه بنا است.»

اما این مدت زمان درست در زمان آئین آغاز بهره‌برداری از نخستین بنای تاریخی یعنی خانه‌ی «عامری‌ها» در کاشان اظهار کرد: «تا 59 سال بعد، با توجه به نظر کارشناسان رسمی دادگستری که هر سه سال یک‌بار نظر خود را برای اجاره‌بها اعلام می‌کنند، مکلفیم به سازمان میراث فرهنگی و گردشگری اجاره‌بها پرداخت کنیم.»

با توجه به وجود چنین ابهام‌هایی در واگذاری این سه بنای تاریخی به بخش خصوصی، به نظر می‌رسید ناگفته‌های زیادی از این مزایده‌ی تاریخی وجود داشت، اما سعید اسلامی بیدگلی معاون سابق تحقیق و توسعه شرکت سرمایه‌گذاری عظام که تا سه سال پیش در این سمت بود، در نشست «سرمایه‌گذاری، اجرا و بهره‌برداری از خانه‌های ارزشمند» برخی از این ناگفته‌ها را به زبان آورد.

او در ابتدا بر این نکته تاکید کرد که «طرح مرمت و بهره‌برداری از این سه بنای تاریخی در زمانی آغاز شد که من به عنوان «معاون تحقیق و توسعه شرکت سرمایه‌گذاری عظام» در این شرکت بودم، اما اکنون نزدیک به سه سال است که با این دوستان همکاری ندارم و در شرکت مادرتخصصی عمران و بهسازی شهری ایران فعالیت می‌کنم، به همین دلیل از دادن یکسری اطلاعات مالی به دلیل دور بودن از آن فضا معذورم، هرچند هر اطلاعی که ارائه می‌شود با همکاری و همفکری همان دوستان گذشته است.»

سودآوری یا تمرین در بهره‌برداری از بناهای تاریخی!

وی هر چند در صحبت‌هایش تاکید می‌کند که نگاه شرکت عظام در سرمایه‌گذاری، اجرا و بهره‌برداری از ساختمان‌های ارزشمند، نگاهی کاملاً متفاوت است و لزوماً سودآوری نبوده است، بیان کرد:‌ پس از فعالیت در سه حوزه‌ی اقتصادی با تشکیل یک اتاق فکر به مسئولیت من، چند بیزینس برای تنوع بخشی با هدف کاهش ریسک حوزه سرمایه‌گذاری شرکت طراحی شد که از جمله‌ی آن گردشگری و هنر یعنی شرکت در حراج‌های تهران بود.

این دارنده مدرک کارشناسی ارشد MBA از دانشگاه صنعتی شریف، آغاز سه پروژه‌ی پایلوت سرای عامری‌ها، عمارت مسعودیه و کاروانسرای وکیل را از جمله برنامه‌هایی دانست که به اعتقاد کارشناسان آن شرکت، قرار نبوده است سودآور باشند و بیشتر جنبه تمرین داشتند، البته این اقدامات همزمان با طرح پردیسان و کارهای صندوق حفظ و احیا انجام شد.

او در ادامه به بیان برخی مشکلات در حوزه‌ی مرمت و بهر‌ه‌برداری از این سه بنای تاریخی پرداخت و گفت:‌ مشکل سرمایه‌گذارانی که کار بهره‌برداری از این خانه‌ها را انجام می‌دهند، این است که معمولا در ایران تصمیم‌گیری‌ها از سر ابتکار عمل نیست بلکه از روی ضرورت و انفعال است. در اینجا میز مواجه شدیم با یک بدنه‌ی تاریخی که دولت دیگر توان نگه‌داری آن را نداشت. بنابراین باید به سرعت تصمیم‌گیری می‌کردیم.

وی افزود:‌ به عبارتی معتقدم ما در حوزه مدیریت در دو بعد فوریت و اهمیت تصمیم‌گیری کردیم. در طرح پردیسان و اقدامات صندوق حفظ و احیا می‌توان گفت دولت به ورطه‌ای افتاده بود که اگر روش قبلی پیش می‌رفت، دیگر چیزی از میراث فرهنگی و معنوی باقی نمی‌ماند.(البته حق دولتیان برای دفاع هم محفوظ است)

در کاروانسرای «وکیل» به نتیجه نرسیدیم

او درباره‌ی اقداماتی که تا سه سال پیش توسط این شرکت انجام شده بود، نیز اظهار کرد: از بین این سه بنای تاریخی، کاروانسرای «وکیل» به دلیل مشکلات حقوقی و قراردادی به نتیجه نرسید، عمارت مسعودیه هم، همچنان در گیرودار مسائل حقوقی و قراردادی است. فقط سرا عامری از بین این سه، پروژه‌ای بود که به بهره‌برداری رسید.

او افزود:‌ متن قرارداد خانه عامری‌ها هم به سرعت شکل گرفت،‌ اما متن قرارداد دو پروژه دیگر از سال 89 دچار مشکل بود، که همچنان با آن‌ها درگیریم. اما قرارداد عامری‌ها بر اساس هزینه و درآمد هتل بسته شده است. این فرم قرارداد بستن برای محاسبه قرارداد و سود و اجاره‌ی آن در آینده بسیار مشکل ایجاد می‌کند، قرار بر این بود که به دلیل پیش‌بینی‌های صورت گرفته 5 میلیارد تومان هزینه‌ی مرمت و احیای سه فاز عامری‌ها شود، اما تا کنون فقط 8 میلیارد تومان هزینه مرمت و احیای فاز یک شده است.

اسلامی در ادامه به بیان توجیهات اقتصادی دیگر این شرکت خصوصی پرداخت و تاکید کرد: مشکل اصلی ریسک‌های فرهنگی است. زمانی شروع پروژه یک یا دو سال تأخیر پیدا می‌کند ممکن است اجرای آن در دو سال دیگر هیچ توجیه اقتصادی نداشته باشد. پروژه‌ فرضاً اگر سال 91 افتتاح شده بود تا الان بخشی از سود اقتصادی خود را داشت، اما در سال 93 با گرانی ارز، تحریم، مشکلات بانکی، انرژی هسته‌ای ، سیاست‌های انقباضی پولی و...مشکلی که سرمایه‌گذاران بزرگ بیشتر با آن رو به رو هستند، روبه روئیم.

وی با بیان این‌که گردشگری در شهر کاشان به شدت در حال رشد است،‌ به بیان آماری از حضور گردشگران در بخش‌های مختلف این شهر تاریخی پرداخت و گفت:‌ باغ فین در ایام نوروز 200 هزاربازدید کننده داشته است،‌ اما خانه عامری 10 هزار بازدید کننده را پذیرا بوده است. بلیط ورودی خانه عامری‌ها 5 هزار تومان و بلیط ورودی باغ جهانی فین 1500 تومان بوده است. بنابراین ما راغب به ارتقای توسعه کیفی گردشگری هستیم.

به نظر می رسد خانه‌ عامری‌ها نیز با مشکلاتی مواجه بوده است، او در این زمینه نیز گفت: یکی از مشکلاتی که در این پروژه با آن مواجه بودیم، این بود که حیاط «حشمت الله خان» واگذار نشد. این گونه مشکلات فقط مختص سرای عامری‌ها نیست و در همه‌ی فعالیت‌های نوسازی و بهسازی با آن مواجه هستیم. فکر کنید میراث فرهنگی با چه دردسری برای سرای عامری ‌ها سرمایه‌گذار پیدا کرده است اما در نهایت به دلیل مشکلات حقوقی حیاط حشمت الله خان به ما واگذار نمی‌شود و به جای 50 اتاق در بهترین حالت 34 اتاق توسط شرکت عظام مرمت و بهره‌برداری می‌شود .

سرمایه‌گذاران بناهای تاریخی و مشکلات پیش رویشان

اسلامی در ادامه به بیان دیگر مشکلات سرمایه‌گذاران در بناهای تاریخی پرداخت و گفت: سازمان به سازی و نوسازی در چندین مسأله با سیستم ثبت اسناد و املاک با مشکل جدی مواجه است. مسأله انجماد مالی، دسترسی نداشتن به منابع مالی و تامین منابع هم باید به مشلات افزود. پس از تحریم سرمایه‌گذاران دچار نقدینگی زیاد و رکود شدید شدند، در عین حال نیز بانک‌ها توان دادن وام نداشتند و شرکت‌های صنعتی بزرگ با مشکلات بزرگتر و جدی‌تری مواجه شدند و امکان پس دادن وام‌هایشان را نداشتند، مشکلات اقتصاد کلان نیز گریبانگیر ورود گردشگران خارج شده بود، همچنین با توجه به در ابهام بودن شرایط ورود گردشگران خارجی، هتل‌داری مانند سایر حوزه‌های اقتصادی با ریسک‌های کلان سیاسی مواجه است و دولت هیچ پیش‌بینی و راهکاری برای کاهش ریسک و ترغیب به سرمایه‌گذاری نمی‌دهد.

معاون سابق تحقیق و توسعه شرکت سرمایه‌گذاری عظام بیان کرد:‌ از سوی دیگر یکسری مجموعه‌های تاریخی – فرهنگی را ترغیب کردیم تا هتل شوند، اما برای آنها هیچ استانداردی در نظر گرفته نشده است. همچنین براساس استانداردهای اتحادیه هتلداران هتل‌های چهار و پنج ستاره باید دست‌کم استخر داشته باشند، حال سرمایه‌گذاران در بناهای تاریخی یا باید استخر بسازند یا قبول کنند که هتل‌شان پنج ستاره نیست که در این صورت قیمت‌گذاری برای خدمات در چنین اماکنی درست در نمی‌آید، در حالی که در همه جای دنیا قیمت‌گذاری برای هتل‌ها آزاد است. به عبارتی هتل‌های کوچک سه ستاره‌ای هستند که بیشتر از یک هتل پنج ستاره خدمات می دهند و معروفند چون ستاره گرفتن در آنجا فقط یک اعتبار است. اکنون اتحادیه هتلداران می گوید چون ما 15 اتاق در سرای عامری‌ها داریم باید حداقل جای پارک 30 خوردرو وجود داشته باشد با این حساب ما باید خانه تاریخی عباسی‌ها را بخریم، آن را خراب کنیم و به جای آن پارکینگ بسازیم.

اسلامی با بیان این نکته که متاسفانه هم زمان با واگذاری اماکن تاریخی – فرهنگی به بخش خصوصی برای قوانین این واگذاری فکری نشده است، ادامه داد: حلقه گمشده در تصمیم‌گیری‌های کلان کشور همیشه وجود دارد. مشکلات ساختار سیاسی هم بسیار زیاد است. از سوی دیگر کاشان تحت سیطره سیاست‌گذاران اصفهان است که مشتاق نیستند این شهر چندان توسعه پیدا کند و ما همیشه با اتحادیه هتلداران اصفهان دچار مشکل هستیم. روندهای نوآوری و کارافرینی به شدت کند است. مجموعه‌های دولتی و شبه دولتی و نیمه دولتی هم مشکل‌سازند. به غیر از مشکلات اقتصادی و تحریم نبود نیروی ماهر هم جزو مشکلات داخلی جدی است.

وی نبود استادکار ماهر و کافی در این حوزه را زبان بدانند و در هتل‌داری سر رشته داشته باشد، بسیار کم دانست و گفت: به طور کلی در حوزه مرمت و هتلداری با مشکلات جدی رو به رو بودیم. در مرمت سرای عامری‌ها تیم بهره‌برداری در زمان مرمت سر کار نیامد. دوستدان بهره‌بردار نمی‌دانستند هتلداری و مرمت به چه معنی است؟ بنابراین بهترین مکان‌های هتل تبدیل به گالری و پذیرش شد و اکنون امکاناتی برای تبدیل آن به اتاق وجود ندارد و از سویی بخشی از درآمدمان را از دست داده‌ایم.